При здійсненні операції купівлі-продажу нерухомості важливою передумовою є проведення комплексної перевірки юридичної чистоти нерухомості. Цей процес включає аналіз документів, що стосуються власності на нерухоме майно, а також виявлення будь-яких обтяжень, що можуть вплинути на правомірність та законність угоди.

Перевірка нерухомості перед купівлею дозволяє уникнути можливих правових проблем та ризиків у майбутньому.

Основні аспекти перевірки нерухомості

Перевірка права власності на нерухомість є важливою передумовою укладення договору купівлі-продажу. 

Перед укладенням договору купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку потрібно перевірити документи, які підтверджують право власності.

До документів, які підтверджують право власності належать:

нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір;

 свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів);

свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);

свідоцтво про право власності;

свідоцтво про право на спадщину;

свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;

договір про поділ спадкового майна;

договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;

договір про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;

договір про виділення частки в натурі (поділ);

іпотечний договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;

рішення суду;

договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, укладений відповідно до вимог законодавства, тощо.

При цьому, правочини щодо відчуження та застави майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують. 

Підтвердження факту наявності в особи певних речових прав забезпечується шляхом використання Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав), а саме отримання відомостей з нього в режимі реального часу.

Інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав містить актуальні на дату та час її надання відомості про зареєстровані речові права, обтяження речових прав, наявні в Державному реєстрі прав, а також відповідні відомості з його невід’ємної архівної складової частини або відомості про відсутність зареєстрованих речових прав, обтяжень речових прав (Актуальна інформація).

За бажанням особи інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав також може додатково містити відомості про набуття, зміну і припинення речових прав, обтяжень речових прав, а також про внесені зміни до відповідних відомостей Державного реєстру прав та його невід’ємної архівної складової частини у хронологічному порядку (Деталізована інформація).

Для отримання інформації з Державного реєстру прав в паперовій формі (Актуальна та Деталізована інформація) необхідно звертатися до державного реєстратора прав на нерухоме майно, адміністратора центру надання адміністративних послуг або помічника нотаріуса, а в електронній формі (тільки Актуальна інформація) інформацію можливо отримати за допомогою Порталу Дія або порталу «Онлайн будинок юстиції».

Інформуємо, що на офіційному вебсайті Мін’юсту розміщена відеоінструкція щодо отримання інформації з Державного реєстру прав.

Звертаємо увагу, що систему державної реєстрації прав відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) запроваджено в Україні з 01 січня 2013 року.

До 01 січня 2013 року державна реєстрація права власності та інших речових прав на об’єкти нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках, проводилась, зокрема відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України
від 07 лютого 2002 року № 7/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 року за № 157/6445 (втратило чинність), реєстраторами бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ) в Реєстрі прав власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які досі зберігаються в БТІ.

До 01 січня 2013 року державна реєстрація права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводилася територіальними органами земельних ресурсів (абзац третій пункту 3 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України»).

На сьогодні забезпечення проведення державної реєстрації прав, відповідно до частини першої статті 6, статті 10 Закону, належить до повноважень виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, Севастопольської міських, районних, районних у містах Києві та Севастополі державних адміністрацій, нотаріусів.

Крім того, зауважуємо на необхідності передивитися, чи не було здійснено перепланування, чи не знесенні опорні стіни. Якщо так, то це має бути належним чином оформлено через дозвільні документи з видачею нового технічного паспорта.

Також варто перевірити відсутність боргу за комунальні послуги. Ця перевірка допоможе уникнути можливих проблем та забезпечить безпеку при укладанні угоди про купівлю нерухомості.

Аби бути впевненим, що квартира не є об’єктом судових суперечок і на неї не накладено арешт варто перевірити інформацію про неї та його власника за допомогою Єдиного державного реєстру судових рішень.

Інформація станом на 07.05.2024

Міністерство юстиції України