Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду (далі – КЦС ВС) у постанові від 14 лютого 2024 року погодився з висновками суду першої та апеляційної інстанцій щодо відсутності законних підстав, як для визнання договору, укладеного між позивачкою та ТОВ «Імперіал Буд»,  інвестиційним, так і для визнання за нею майнових прав на об’єкт будівництва.

Верховний Суд залишив без задоволення касаційну скаргу представника позивачки Ф., а рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 травня 2023 року та постанову Чернівецького апеляційного суду від 14 вересня 2023 року – без змін.

 Історія справи:

У грудні 2022 року С. звернулася до Шевченківського районного суду м. Чернівців з позовом до ТОВ «МС Імперіал Буд», в якому просила визнати удаваним попередній договір, укладений між нею і ТОВ «МС Імперіал Буд», щодо купівлі-продажу нерухомості, а фактично – дійсним інвестиційним договором.

Також просила визнати за нею майнові права на квартиру, яка знаходиться в будинку № 7 по вул. Рівненській в м. Чернівці.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 травня 2023 року (суддя – Танасійчук Н.М.), яке залишено без змін постановою Чернівецького апеляційного суду від 14 вересня 2023 року (судді – Литвинюк І.М., Височанська Н.К, Половінкіна Н.Ю.) у задоволенні позову відмовлено. 

Верховний Суд у своїй постанові зазначив, що вирішуючи спір, суд першої інстанції, з висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції, правильно встановив фактичні обставини справи й обґрунтовано виходив із того, що позивачка не довела належними та допустимими доказами наявність між нею та ТОВ «МС Імперіал Буд» інших цивільно-правових відносин, окрім тих, які передбачені укладеним між ними попереднім договором, як і не довела,
що у сторін попереднього договору настали інші права та обов’язки, аніж ті,
що передбачені цим попереднім договором.

Указаний попередній договір не може вважатися удаваним та визнаватися таким.

Верховний Суд констатував, що суди попередніх інстанцій врахували відповідні норми Закону України «Про інвестиційну діяльність», а також те, що предметом попереднього договору є відповідна квартира, а ТОВ «МС Імперіал Буд» зобов’язується оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об’єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу. Вказаний попередній договір не містить істотних умов, що притаманні інвестиційному договору (купівлі-продажу майнових прав).

При цьому суди обґрунтовано зазначили, що сторонами не додержано вимог Закону про нотаріальне посвідчення попереднього договору.

Крім того, земельна ділянка, розташована по вул. Рівненській, 7 у місті Чернівці, з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, є власністю територіальної громади міста Чернівці. Доказів наявності у відповідача ТОВ «МС Імперіал Буд» будь-яких прав на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво, суду не надано.

Верховний Суд зазначив, що суди попередніх інстанцій, правильно встановивши фактичні обставини справи, зробили обґрунтовані висновки про те, що між сторонами у справі було укладено саме попередній договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості (без додержання вимоги щодо нотаріального посвідчення),
а не договір купівлі-продажу майнових прав. Тому відсутні підстави для визнання за позивачем майнових прав на квартиру.

При цьому основною відмінністю інвестиційного договору від попереднього договору купівлі-продажу є те, що відповідно до статті 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, яка встановлена основним договором (договором купівлі-продажу). Оспорюваний позивачем договір укладено у простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення, хоча він підлягав нотаріальному посвідченню. А в силу вимог частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Позивачка не довела, що ТОВ «МС Імперіал Буд» ухилялося від нотаріального посвідчення попереднього договору.

Висновки, зроблені судами попередніх інстанцій, узгоджуються з судовою практикою Верховного Суду у даній категорії справ, яка є сталою та сформованою.

Верховний Суд додатково звернув увагу позивачки на частину другу статті 635 ЦК України, відповідно до якої сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Разом із цим, у справі, яка переглядається, позивачка такі вимоги до товариство не заявила.

Отже, висновки судів попередніх інстанцій у межах доводів касаційної скарги ґрунтуються на правильно встановлених фактичних обставинах справи, яким надана належна правова оцінка, правильно застосовані норми матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, судами під час розгляду справи не допущено порушень процесуального закону, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

За висновком касаційної інстанції, оскаржувані судові рішення відповідають критерію обґрунтованості судового рішення, оскільки надана оцінка всім важливим аргументам сторін.

З рішеннями судів можна ознайомитися в Єдиному державному реєстрі судових рішень :

Рішення Шевченківського районного суду м.Чернівці від 11 травня 2023 року : https://reyestr.court.gov.ua/Review/111071480

Постанова Чернівецького апеляційного суду від 14 вересня 2023 року : https://reyestr.court.gov.ua/Review/113680796

Постанова КЦС ВС від 14 лютого 2024 року : https://reyestr.court.gov.ua/Review/117074210

Чернівецький апеляційний суд