Заплановане релігійною організацією будівництво житлового багатоквартирного будинку на орендованій комунальній земельній ділянці, яка за цільовим призначенням належить до земель громадської забудови (для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій), є порушенням цільового призначення земельної ділянки.

Якщо в укладеному договорі оренди земельної ділянки сторони погодили умову про те, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є підставою для його одностороннього розірвання орендодавцем, то рішення міськради, яким вона реалізувала таке право у спірних правовідносинах, є законним, правомірним і не підлягає визнанню недійсним.  

Такого висновку дійшов Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у справі за позовом Церкви «Християнська Надія» про визнання недійсним рішення Київської міської ради про розірвання укладеного між ними договору оренди земельної ділянки та надання їй статусу парку.

Церква «Християнська Надія» у 2000 році стала власником об’єкта незавершеного будівництва на вул. Генерала Жмаченка у м. Києві. Для завершення будівництва придбаного об’єкта позивач уклав з міською радою договір оренди земельної ділянки, у якому було вказано, що цільове призначення земельної ділянки – для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу. Водночас, згідно з містобудівними умовами та обмеженнями для проєктування об’єкта будівництва, церква запланувала не тільки завершити будівництво на об’єкті, а й пристосувати його під «багатофункціональний комплекс», що передбачає спорудження як культових будівель (храму, молитовного центру), так і житлового багатоквартирного будинку.    

Міська рада, вважаючи, що вказаними діями церква порушила взяті на себе при укладенні договору оренди зобов’язання, зокрема порушила цільове призначення земельної ділянки, прийняла рішення розірвати договір оренди земельної ділянки в односторонньому порядку.   

Суди попередніх інстанцій задовольнили позов, мотивуючи свої рішення тим, що законодавством дозволено будувати багатофункціональні будинки, які формуються з приміщень, їх груп, будинків та споруд різного громадського і житлового призначення, на земельній ділянці, вид використання якої відноситься до розміщення громадських будівель.

КГС ВС скасував оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій та ухвалив нове рішення – про відмову в задоволенні позову. 

Посилаючись на усталені висновки ВС, суд зазначив, що законодавство розмежовує цільове призначення земель житлової та громадської забудови. На земельних ділянках, які за функціональним призначенням належать до земель громадської забудови, не має дозволятися будівництво житлових будинків, оскільки така територія призначена для задоволення публічних інтересів (для розміщення громадських будівель і споруд – готелів, офісних будівель, торговельних будівель, для публічних виступів, музеїв та бібліотек, навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів тощо), а не для розміщення житлової забудови.

Наміри використання земельної ділянки в межах певної категорії земель мають відповідати містобудівній документації та документації із землеустрою. Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого містобудівною документацією на місцевому рівні, що визначено ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Суди попередніх інстанцій встановили, що спірна земельна ділянка належить до категорії земель – землі житлової та громадської забудови, цільове призначення – 03.04. для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій, вид використання земельної ділянки – для реконструкції, експлуатації та обслуговування духовно-благодійного комплексу.

При цьому згідно з даними Генерального плану міста Києва та проєкту планування його приміської зони на період до 2020 року функціональне призначення спірної земельної ділянки – територія громадських будівель та споруд.

З обставин цієї справи випливає, що Церква «Християнська Надія» всупереч наведеним вище приписам чинного законодавства України та Генеральному плану міста Києва на землях громадської забудови збирається побудувати не тільки духовний центр, а й багатоквартирний житловий будинок, тому є всі підстави вважати, що у спірних правовідносинах вона використовує орендовану земельну ділянку не за цільовим призначенням і такі дії, безумовно, є недобросовісними. 

Також КГС ВС зауважив, що оскільки у спірному договорі оренди земельної ділянки сторони передбачили обов'язок орендаря використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням, а останній такий обов'язок істотно порушив, то Київська міська рада мала всі підстави для одностороннього розірвання вказаного правочину, адже право орендодавця на такі дії сторони у договорі оренди також обумовили.

Верховний Суд, крім того, зазначив, що, незважаючи на підставність одностороннього розірвання договору оренди з боку Київської міської ради, за релігійною організацією залишається право на оформлення землекористування під належним їй об'єктом відповідно до Земельного кодексу України. А тому доступною для неї є можливість завершити будівництво духовного центру, використовувати своє майно за призначенням і надалі мирно ним володіти.  

Постанова КГС ВС від 18 жовтня 2023 року у справі № 910/20745/20 – https://reyestr.court.gov.ua/Review/114291950

Верховний Суд