Огляд судової практики щодо спорів, пов’язаних із застосуванням Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»

Щодо правового режиму окремих нежитлових приміщень та допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку. Обрання належного способу захисту щодо статусу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку

 Постанова КГС ВС від 18.02.2021 року у справі №918/655/20

Предметом позову у  справі № 918/655/20  була вимога про визнання недійсним розпорядження міського голови міста Рівне №1426-р від 14.08.2008 в частині оформлення права власності на нежитлові приміщення в м. Рівному за Товариством з обмеженою відповідальністю, а саме: нежитлові приміщення технічного поверху №№І - XVI загальною площею 484 кв.м; нежитлові приміщення технічного поверху №№XVIІ - XХІI загальною площею 92,8 кв.м.

При цьому, обґрунтовуючи вказану вимогу, Позивач посилався на те, що нежитлові приміщення, які є предметом спірного розпорядження, є допоміжними приміщення багатоквартирного житлового будинку та перебувають у спільній власності його мешканців і членів Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Таким чином, на думку Позивача, спірним розпорядженням міського голови було порушено права та інтереси ОСББ, зокрема мешканців багатоквартирного будинку, щодо володіння, користування та розпорядження технічними приміщеннями, оскільки останні неправомірно були передані у приватну власність ТОВ.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 22.09.2020, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 07.12.2020, позов задоволено.

Постановою Верховного Суду від 18.02.2021 постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 07.12.2020 та рішення Господарського суду Рівненської області від 22.09.2020 у справі №918/655/20 скасовано. Ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Судом касаційної інстанції звернуто увагу на те, що захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених ст.ст.387 та 388 ЦК України.

Задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів ст.ст.387 та 388 ЦК України, є неефективними.

Зазначена правова позиція викладена, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі №183/1617/18.

Власник з дотриманням вимог статей 387 та 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

При цьому для витребування майна оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, визнання права власності на спірне майно не є ефективним способом захисту прав; при цьому позивач у межах розгляду справи про витребування майна з чужого володіння вправі посилатися, зокрема, на незаконність рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування, без заявлення вимоги про визнання його недійсним; таке рішення за умови його невідповідності закону не тягне правових наслідків, на які воно спрямоване.

Подібні за змістом висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 19/028-10/13, від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17, від 01.10.2019 і 15.10.2019 у справах № 911/2034/16 та №911/3749/17, від 19.11.2019 у справі № 911/3680/17.

Таким чином, задоволення позовних вимог ОСББ про визнання недійсним розпорядження міського голови міста Рівне № 1426-р від 14.08.2008 в частині оформлення права власності на нежитлові приміщення в м. Рівному за ТОВ не призвело б до відновлення володіння мешканців багатоквартирного будинку вказаним майном, а отже, зазначена вимога не є ефективним засобом захисту прав Позивача у цій справі. Право власника на витребування свого майна із чужого незаконного володіння не є похідною від наведеної вимоги, воно зберігається за власником за наявності умов, викладених у ст.ст.387 та 388 ЦК України, що й повинно бути доведено в суді.

Водночас судом касаційної інстанції звернуто увагу, що обсяг та характер істотних обставин, які підлягають доведенню сторонами при встановленні судом наявності чи відсутності підстав для задоволення позову предметом якого є визнання недійсним розпорядження органу місцевого самоврядування та витребування майна з чужого незаконного володіння є суттєво відмінними.

Постанова КГС ВС від 02.06.2021 року у справі №904/48/20

Статтею 316 ЦК України передбачено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

У свою чергу згідно зі статтею 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Судовому захисту в порядку статті 392 ЦК України підлягає право власності на окрему, самостійну річ, якою допоміжне приміщення, як приналежність (частина 1 статті 186 ЦК України) не є та не може бути в силу своєї правової природи.

Сам по собі статус спірного приміщення, як допоміжного, свідчить про автоматичне, в силу прямої норми закону, набуття власниками квартир в будинку №9 по вул. Тверській у м. Дніпрі права спільної сумісної власності на це приміщення.  

Верховний Суд вважає правильними висновки судів по відмову в задоволенні позовної вимоги ОСББ про визнання права власності на допоміжне приміщення з тих підстав, що воно не є окремим об'єктом цивільних прав.

Постанова КГС ВС від 13.04.2021 року у справі №916/2961/18

Спірні приміщення є допоміжними, оскільки такі приміщення первинно планувалися як допоміжні, вони не є ізольованими, належать до житлового фонду і не є самостійним об`єктом нерухомого майна, належать власникам квартир будинку на праві спільної сумісної власності, представником яких є позивач.

Постанова ВП ВС від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц 

Щодо правового режиму багатоквартирного житлового будинку

На момент прийняття та набрання чинності Цивільним кодексом України 2003 року житлові будинки за ознакою квартирності поділялися на одноквартирні та багатоквартирні (такі, що складаються з двох чи більше квартир).

В розумінні статей 377, 382, 385, 812 ЦК України багатоквартирним слід вважати житловий будинок, який складається з двох чи більше квартир. Інший підхід (запровадження поділу будинків на одноквартирні, двоквартирні та багатоквартирні) вимагає відповідного корегування норм ЦК України.

У приміщень, розташованих у дво- та багатоквартирних будинках, однаковий правовий статус, і на приміщення у двоквартирних будинках розповсюджуються правові норми про приміщення в багатоквартирних будинках. Опосередковано це підтверджує частина друга статті 382 ЦК України, яка визначає спільним майном багатоквартирного будинку приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), а також різного роду конструкції та обладнання, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення. Тому вважаємо, що в допоміжних приміщень, розташованих у дво- та багатоквартирних будинках, однаковий правовий статус.

Щодо визначення правової природи згоди співвласника допоміжних приміщень на розпорядження цим майном та необхідності її нотаріального посвідчення

Характерною особливістю згоди-дозволу є те, що особа, яка вправі її надати чи відмовити в її наданні, не стає учасником правовідносин, що виникають внаслідок вчинення адресатом дозволу відповідних дій.

Згода співвласника допоміжних приміщень на розпорядження цим майном іншим співвласником є одностороннім правочином (згодою-дозволом) і не може кваліфікуватись як договір (елемент процедури укладення договору) між співвласниками щодо розпорядження спільним майном (стаття 358 ЦК України) або ж договір (елемент процедури укладення договору) про поділ майна, що є у спільній власності (стаття 367 ЦК України). Причому не тільки з висловлених вище підстав, а й тому, що статті 358 і 367 ЦК України присвячені регламентації відносин спільної часткової власності, тоді як правовий режим допоміжних приміщень у багатоквартирному (у тому числі двоквартирному) будинку визначається відповідно до статті 382 ЦК України як режим спільної сумісної власності.

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (частиною першою статті 209 ЦК України). Законом не встановлюється вимога нотаріального посвідчення одностороннього правочину з надання співвласником згоди іншому співвласнику на розпорядження допоміжними приміщеннями багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку.

Приписи абзацу третього частини другої статті 369 ЦК України не спростовують вказаного, адже ця норма вимагає нотаріального посвідчення згоди на вчинення лише таких правочинів зі спільним майном, які, у свою чергу, підлягають нотаріальному посвідченню. Однак допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості й речове право на них не може бути зареєстроване (у тому числі й за власниками квартир в будинку). Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними. При цьому дії щодо реконструкції квартири та переобладнання горища, на які дала згоду позивачка, не є правочином, який підлягає нотаріальному посвідченню. Відтак на таку згоду не поширюється вимога нотаріального посвідчення правочинів з нерухомим майном.

Співвласник, який надав згоду іншому співвласнику на розпорядження спільним майном у вигляді допоміжних приміщень будинку, взагалі не може посилатись на недійсність такої згоди і порушення своїх прав лише внаслідок відсутності нотаріального посвідчення цієї згоди.

Щодо правових наслідків відсутності нотаріально завіреної копії згоди співвласників приміщення загального користування

Співвласники горища - власники квартир у багатоквартирному будинку, зобов`язані дбайливо ставитися до будинку, у якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення. Допоміжні приміщення, а саме горище, яке призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, не підлягає приватизації та не може бути поділене і виділене власнику квартири в багатоквартирному житловому будинку без втрати його функціонального призначення.

Будь-які переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках можуть проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку.

Щоб не порушувався принцип спільності здійснення права спільної сумісної власності, будь-яка дія стосовно переобладнання чи реконструкції допоміжних приміщень вимагає погодження всіх співвласників.

Для проведення власником приватного житлового фонду переобладнання і перепланування житлових приміщень, зокрема тих, які передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, необхідний дозвіл власника будинку (квартири). На підставі дозволу співвласників на проведення переобладнання і перепланування житлових приміщень власник звертається до виконавчого комітету місцевої ради.

Нотаріальна форма згоди на отримання містобудівних умов та обмежень встановлена не законом, а локальними нормативними актами - рішеннями органів місцевого самоврядування. При цьому допускається засвідчення такої згоди директором комунального підприємства, що обслуговує житловий фонд.

Ураховуючи, що розпорядження спільним майном здійснюється за згодою всіх співвласників, Велика Палата Верховного Суду вважає, що важливе значення при вирішенні справ такої категорії має сам факт відповідного волевиявлення.

Сама по собі відсутність нотаріального посвідчення письмової згоди співвласника приміщення загального користування, а саме горища, не є підставою для скасування наказу про затвердження містобудівних умов та обмежень.

Велика Палата Верховного Суду у даній справі відступила від власного правового висновку щодо можливості оскарження державної реєстрації об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), визначивши, що позовна вимога щодо скасування державної реєстрації існуючої юридичної особи (ОСББ), яка створена у відповідному порядку та здійснює свою діяльність тривалий час, за період свого існування набувши відповідних прав і обов’язків, не призведе до поновлення прав і законних інтересів особи, яка звертається з таким позовом.

Звернення особи з позовною вимогою про скасування державної реєстрації ОСББ (реєстраційного запису) є підставою для закриття провадження у справі за такими вимогами за відсутності юридичного спору.

Постанова КГС ВС від 06.07.2021 у справі №910/872/21

Позивач у справі №910/872/21 доводив, що передача відповідачем в оренду належного йому на праві власності нежитлового приміщення відповідачам для ведення підприємницької діяльності суперечить інтересам інших власників приміщень. Тому ним заявлені вимоги на захист прав співвласників багатоквартирного будинку, тобто захисту їхніх житлових прав. Наведене підтверджується і рішенням загальних зборів ОСББ, яким заборонено в будинку та на прибудинковій території використання нежитлових та допоміжних приміщень в певних підприємницьких цілях. Проте колегія судів ВП ВС наголосила, що спір про визнання недійсним договору оренди, належного на праві власності майна співвласнику багатоквартирного будинку, не є спором про діяльність та управління юридичною особою, навіть враховуючи, що саме вона є позивачем у справі. Тож, оскільки позовні вимоги не стосуються питань створення, діяльності, управління або припинення діяльності ОСББ (п. 3 ч. 1 ст. 20 ГПКУ), цей спір не є спором, який випливає з корпоративних відносин.

Постанова КГС ВС від 17.11.2021 року у справі №904/663/19

За змістом положень статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 у справі №1-2/2004, допоміжні приміщення передаються у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема ОСББ, вступу до нього.

Разом із тим у багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не належить і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності на ці приміщення у цих осіб не виникає.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок визначено як житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

До прийняття Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" аналогічні законодавчі визначення відповідних понять були наведені в Законі України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Відповідно до статті 4 Житлового кодексу УРСР до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

З огляду на викладене нежилим є приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

При цьому для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання. Однак вказаним не обмежується "коло обставин", які встановлюються для правильного вирішення відповідного спору.

Визначальним для правильного вирішення даного спору є з`ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать усі спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі №522/7636/14-ц та постанові Верховного Суду у постанові від 14.05.2018 у справі №753/20293/16-ц.