Власник квартири в житловому комплексі «Комфорт-Таун», порушуючи права та інтереси співвласників багатоквартирного житлового будинку, проводив реконструкцію квартири під магазин: облаштував окремий вхід, вирізав у фасаді дверний отвір, влаштував окрему вхідну групу.

Отримавши повідомлення про це, столичний Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю видав наказ про скасування реєстрації декларацій про початок виконання будівельних робіт і про готовність до експлуатації об’єкта. Цей наказ забудовник оскаржив до суду.

Колегія суддів Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду, розглянувши цю справу в касаційному порядку, вказала, що реєстрація декларації про початок виконання будівельних робіт є актом одноразового застосування, який зумовив настання певних правових наслідків, а саме права на проведення будівельних робіт.

А після реєстрації права власності на збудований об’єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об’єкта до експлуатації остання також вичерпала свою дію фактом виконання.

Отже, Департамент, скасувавши декларації, які вичерпали свою дію і втратили чинність після завершення будівництва, діяв протиправно і всупереч приписам ст. 19 Конституції України.

Важливим є й те, що виданий контролюючим органом оскаржуваний наказ жодним чином не зумовив усунення виявлених порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, не сприяв забезпеченню прав співвласників будинку і користувача прибудинкової території, які не давали своєї згоди на здійснення такої реконструкції спільного майна (як це вимагається відповідно до положень ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Суд звернув увагу, що для проєктування цього об’єкта (з окремим входом, вирізанням у фасаді дверних отворів, облаштуванням окремої вхідної групи) замовник повинен був отримати містобудівні умови та обмеження – вихідні дані на проєктування, з урахуванням яких розробляється проєкт. А їх уповноважений орган не надавав і замовник або проєктувальник не отримував. Наведені в скасованих деклараціях дані про відсутність підстав для отримання містобудівних умов і обмежень є недостовірними.

На переконання колегії суддів, такі недостовірні дані дають підстави вважати об’єкт самочинним будівництвом.

Суд констатував, що після реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, у разі наявності всіх визначених законом підстав вважати об’єкт самочинним будівництвом відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України, Департамент ДАБК зобов’язаний звернутися з позовом про знесення самочинно збудованого об’єкта в порядку, встановленому законом.

Демонтаж такого об’єкта за рішенням суду є ефективним способом захисту прав співвласників багатоквартирного будинку.

У цій справі Верховний Суд постановив окрему ухвалу, якою зобов’язав Департамент вжити невідкладних заходів щодо усунення причин та умов, які сприяли порушенням, повідомити про це Суд не пізніше ніж за три місяці після надходження окремої ухвали.

Постанова Верховного Суду від 24 жовтня 2022 року у справі № 640/22599/19 – https://reyestr.court.gov.ua/Review/106915064, окрема ухвала – https://reyestr.court.gov.ua/Review/106915065.

Верховний Суд